大阪の農地の活用について「農地のまま活用する」と「農地を転用して活用する」の2つのパターンで、そのメリットやデメリットを比べてみました。

大阪の土地活用・農地に向いている人

農業続けられない人

子供が農業を継ぐつもりがない、体力的に農業が続けられない人。「農業をやめる」「農地を転用する」「農地を売却する」いずれのケースでも地元自治体の農業委員会の許可が必要です。まず、相談してみてはいかがでしょうか。

農業を続けたい人

農業が好きで、これからも農業を続けたいと考えている人。

農業をはじめたい人

次の4つの条件を満たした場合、農業委員会が農地の使用を許可します。

• 営農計画を作って農地のすべてを効率的に利用すること
• 必要な農作業に常時（原則年間150日以上）従事すること
• 原則50アール（北海道は2ヘクタール）以上の農地を敬意すること
• 周辺の農地利用に支障がないこと

さらに

「土地活用」とひとくちに言っても、土地や建物を貸す方法をはじめ、その方法はさまざま。土地活用で失敗しないためには、所有している土地の条件や目的に応じたパートナーに依頼することが大切です。

そこで当サイトでは、土地活用に対応している大阪の企業をニーズ別に紹介しています。各ニーズの実績が豊富な会社を取り上げているので、大阪で土地活用を検討している方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

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大阪の土地活用・農地における特徴

大阪府では「水なす」「泉州玉ねぎ」「能勢栗」「大阪ぶどう」など、地場野菜が多く栽培されています。大阪府は、農業の活性化をはかるために、農地の扱いについて独自のルールを策定。IT機器を活用した「農業のスマート化」を進めています。
その一方で、水田や畑だけではなく、里山や水路を含めた空間を「農空間」と定義。緑の潤いある空間を保全するための取り組みが行われています。

大阪の農業を振興する「おおさか農政アクションプラン」

大阪府は大阪の農業を「脱炭素社会への貢献できる産業」と位置づけています。地場野菜や農産加工品のPRや農家のへの補助金、IT化による集約化、就農へのサポートなど、さまざまな取り組みを行っています。

そのため大阪の農家は「農業を積極的に続ける農家」と、「新しく就農した農家」と、市街化の影響を受けて「農地を転用して農家をやめる人」に分かれる傾向が出ています。

そもそも農地とは

「農地」は「農地法」で条件が指定されています。

• 耕作目的の土地であること
• 現在耕作されている土地、または、いつでも耕作できる土地であること
• 農業委員会の農地台帳に登録されていること

人が耕作（施肥・水やり・中耕・害虫の駆除など）行って作物を作っている土地であることが条件です。

土地活用方法が限定されている「農地」

農地は「農地法」で売買や貸し借りも規制されています。資材置き場や作業員仮宿舎などを建てる場合にも、許可なく土地を使った場合、農地法違反で罰せられます。

事前に、農業委員会に問い合わせるのがよいでしょう。

農地活用の方法

農地の活用法には「農地の転用」と「農地をそのまま使う」の2種類の方法があります。

1.農地を転用する

農地の転用手続きを出して、農地をアパートや駐車場などにすることです。
農地の転用に関しては、農業委員会への届け出が必要になります。

2.農地を活用する

農地を農地として他の人に貸し出す。農地と近くの民家を合わせて「農業体験ができる民宿」を作る。農地に隣接して「とれたて野菜の直売所」を作るなど、農地に別なものを付け加えて価値を出す手法もあります。

大阪の土地活用・農地における相場

一般社団法人全国農業会議所の「田畑売買価格等による調査結果（2021年）」で大阪府の農地、中田（中規模の水田）と中畑（中規模の畑）の平均値が公開されています。大阪府の中田の平均価格が10ａあたり4,923千円（33市町村）。中畑の平均価格が10ａあたりの平均価格が4,339千円（28市町村）となっています。

参照元：一般社団法人 全国農業会議所公式HP：田畑売買価格等に関する調査結果【PDF】https://www.nca.or.jp/upload/denpata_r3_kekka.pdf

大阪の土地活用・農地のメリット・デメリット

農地を転用するメリット

収益が上がる

「第3種農地（市街化が進むエリアにある農地）」と、「第２種農地（第3種農地に隣接した土地）」は農地を転用することができます。

市街化が進む地域で農地を転用すると、駐車場やアパートなどを経営できるので、農業を続けるよりも収益を上がることが期待できます。

農地を転用するデメリット

固定資産税が増える

農地は固定資産税が優遇されていて、課税額が低いですが、農地を転用してマンションやアパートを建てると固定資産税額が上がります。
（注：特定市街化区域の農地には、原則宅地並みの固定資産税が課税されています）

転用できない土地がある

農地から他の用途に転用できない農地が3種類あります。

• 第1種農地：農業に適した農地
• 甲種農地：市街化調整区域内にある農業に適した農地
• 農用地区域内農地：市町村の農業振興地域整備計画で定められたエリア

市街地化が進むエリアにある「第3種農地」と、「第3種農地」に隣接する「第2種農地」は、農業委員会の許可が下りれば、転用が可能です。

農地の「2022年問題」

「市街化区域農地」の中で、三大都市圏で、30年間農業を続けることを条件に、「固定資産税の軽減」「相続税の納税猶予」が認められているのが「生産緑地」という制度。

2022年、「生産緑地」に指定された農地の約8割が、制度適用の起源を迎えますが、農地の転用を希望する人が増えて、地価が暴落することが心配されています。

農地を売却するには

農地を売却するという選択肢もありますが、農業委員会の許可が必要。

農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を受けた農家。または農業従事者に限定されているため、一般的な不動産に比べると、「売りにくく、買いにくい」タイプの土地です。

農地をそのまま活用するメリット

補助金やサポートが受けられる

農林水産省や大阪府などが、地元の農業を積極的に支援しています。大阪の地場野菜のブランド化や法人化支援、補助金交付などの支援策を活用して、農地をそのまま生かす選択肢があります。

農地をそのまま活用するデメリット

やめるのが難しい

「農業をやめる」「農地を売る」「農地を転用する」、どのケースでも市町村の農業委員会の許可が必要なので、農地の活用を、自分の都合でやめることが難しいのがデメリットです。

大阪の土地活用・農地で失敗しないためのポイント

農地の種類を確認する

農地の種類によって転用ができる農地と、転用ができない農地があります。用途地域や農地の種類を確認しましょう。

農業委員会の許可が必要

農地を使った土地活用を行うのに必須の存在が農業委員会。市町村ごとに農業委員会があるので、就農・離農・土地売却・転用などの届け出を必ず行いましょう。

国や自治体のサポートを活用する

農林水産省や大阪府、地元自治体が、農業の振興を目的とした融資、補助金や減税、専門家によるサポートなどを行っていることが多いので、国や自治体の公式サイトは必ずチェックしてください。

大阪の土地活用・農地のパートナー選び

農地から宅地・商業地への転用は、「農地法」で厳しく規制されています。

ここでは、農地を土地活用するための、パートナーをご紹介します。

地元市町村の農業委員会（相談しなければ土地活用ができない）

「農業をやめる」「農地を転用する」「農地を売却する」「農業を始める」「農地を購入する」、いずれも地元市町村の農業委員会の許可がなければできません。
どんな形で土地活用をするにしても、まず、農業委員会に相談するべきです。

国や自治体など

農林水産省は食料自給率を高め、日本の農産物を海外に輸出するために、農家を支援する政策を数多く行っています。

大阪府は大阪・関西万博開催に向けて、「大阪産（おおさかもん）野菜」「なにわの伝統野菜」をはじめとする、大阪産の野菜のブランド化を進めています。補助金の交付や専門家によるアドバイス、融資、就農支援などにも積極的です。

農地の土地活用を考えた時、大阪府の環境農林水産部や、地元自治体の農業関連の部署に相談するとよいでしょう。

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