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【PR】失敗しないコンセプトアパート・マンション企画の立て方

賃貸アパート・マンション経営による土地活用を成功させるためには、入念な企画を練ることが大切です。どんな企画を立てるかによって、賃貸経営の成否は簡単に変わります。

そこでこのページでは、アパート・マンション経営の企画を建てるうえで、注目すべきターゲットや導入する設備の決め方のポイントなどをまとめました。

取材協力

進和建設工業株式会社

進和建設工業は、大阪に密着した土地活用を半世紀にわたって行い、数々のオーナー様から高い評価を獲得しています。

その内容は、綿密な事前調査を行い、土地環境に適した土地活用プランを提供。
また、提案・建設にとどまらず、「建てた後」の運用（一部有料）に関するアフターサポートが充実しているのも安心できるポイントです。

長期的な運用になる土地活用において、心強い土地活用パートナーとなるでしょう。
土地活用で悩むオーナー様は、ぜひチェックしてみてください。

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アパート・マンション経営で企画が重要な理由

賃貸アパート・マンションは、建てれば自動的に入居者がやってくるという甘いものではありません。なぜなら、周りにもたくさん家はあるからです。今は深刻な空き家問題が各地で発生するなど、住宅の供給が過剰になっている時代。平凡な住宅を建てたとしても、家賃が相当安いなどの理由がなければ埋もれてしまう可能性が高くなってしまいます。

これからの時代は、「ここに住みたい！」と思ってもらえるような空間でなければ住み手が付かないと思ってよいでしょう。さらに踏み込んで言えば、「新しい生活スタイルを提供する」というスタンス、オーナー側が入居者を選ぶくらいの強い気持ちが成功の近道になり得るのです。

これから注目すべき入居者ターゲット

ズバリ”単身世帯”

これからの時代でターゲットにすべき入居者は、ズバリ「単身世帯」です。

国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」（国勢調査を基準に5年周期で刊行。2022年3月調査時点の最新は2018年推計）によると、日本の総世帯数は2023年の5,419万世帯をピークに、2040年には5,076万世帯にまで減ると推測されています。

一方で、世帯数全体に占める「単独」世帯の割合は、2015年から2040年までの間に34.5%→39.3%へ増加。少子高齢化が進む現代の日本において、この傾向は将来にわたって続くと推測されています。

したがって、これから賃貸アパート・マンション経営を考える人は、どの年代を選ぶにせよ「単身世帯」をメインターゲットに据えた企画を練ることをおすすめします。

参照元：国立社会保障・人口問題研究所：『日本の世帯数の将来推計(全国推計)』(2018(平成30)年推計)https://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.asp

最近の賃貸住宅の傾向

コンセプトの明確化が大切

株式会社矢野経済研究所の「賃貸住宅に関する調査」（2021年調査）によると、2021年度の国内賃貸住宅市場規模は、新設着工戸数ベースで、前年度比108.9%増の33万戸だと予測されています。一時はコロナ禍で落ち込んだものの、資産活用を目的とする需要層の賃貸住宅ニーズが底堅かったことから、戸数は持ち直す見込みだと考えられています。

ただ、時代の変化ともに、求められる賃貸住宅の姿は進化しています。ここ数年のトレンドが、ZEH仕様をはじめとする「環境への負荷軽減」で、明確なコンセプト・ビジョンを持つ賃貸住宅のほうが、ただ建てただけの賃貸住宅に比べると、将来的な安定経営に大きな差が生じる可能性が高いと予測されています。

つまりは、借り手主導になっている賃貸住宅市場においては、コンセプトの明確化を行うことが大切なのです。

参照元：株式会社矢野経済研究所：賃貸住宅市場に関する調査を実施：https://www.yano.co.jp/press-release/show/press_id/2928

コンセプトアパート・マンションの事例

デザイナーズマンション

引用元：進和建設工業
https://e-shinwa.net/success/details_9.html

オーナー様のご希望であったデザイン性の高いシンプルモダンのデザイナーズマンションを建築。
完成後は入居者からの人気も高いお洒落な物件として、現在まで満室経営を実現しています。

参照元：進和建設工業公式HP：https://e-shinwa.net/success/details_9.html

ローコスト・学生向けマンション

引用元：進和建設工業
https://e-shinwa.net/voice/details_9.html

きちんとした収支管理のために、ターゲットとなる学生さんの家賃に合わせて喜んでもらいたいという希望からローコスト・学生マンションを企画。

完成後すぐに満室になりました。学生さんの他に大阪市内へお勤めの方も入居されています。

参照元：進和建設工業公式HP：https://e-shinwa.net/voice/details_9.html

設備のポイント

設備導入、気にしていますか？

賃貸住宅のコンセプトを明確にするためには、市場調査を行って設備や間取り、外観などに関するニーズを正確にとらえることが大切です。

なかでも設備は、実は家賃と同じくらい入居者が気にしているポイント。でも、建てる側は意外と気にしていない現状があります。

付いていて当たり前の設備は必ず備える

全国賃貸住宅新聞が発表した「この設備がないと入居が決まらない」人気設備ランキング（2021年版）によると、以下の設備が人気となっています。

単身向け物件
1. 室内洗濯機置き場
2. テレビモニター付インターホン
3. インターネット無料
4. 洗浄機能付き便座
5. 独立洗面台
6. エントランスオートロック
7. 宅配ボックス
8. 備え付け証明
9. 高速インターネット
10. ガスコンロ（2口3口）
ファミリー向け物件
1. テレビモニター付きインターホン
2. 室内洗濯機置き場
3. 独立洗面台
4. 追い炊き機能
5. 洗浄機能付き便座
6. インターネット無料
7. システムキッチン
8. ガスコンロ（2口3口）
9. エントランスオートロック
10. 浴室換気乾燥機

近年の防犯意識の高まりやテレワークの増加などにより、テレビモニター付きインターホンやインターネット無料は単身・ファミリーともにニーズが高まっています。

言い換えれば、これらの設備は「あって当たり前」と考えている入居者が多いということ。設備がない賃貸住宅だと、入居者がなかなか決まらないリスクが高まってしまいます。そのため、ランクインしている設備は可能な限り備えることをおすすめします。

参照元：全国賃貸住宅新聞：「この設備がないと入居が決まらない」人気設備ランキング2021　～ランキング表編～：https://www.zenchin.com/news/content-28.php

参照元：全国賃貸住宅新聞：人気設備ランキング2021　コロナ下急増編：https://www.zenchin.com/news/content-30.php

参照元：Wa online：(特集)2021年人気設備ランキング(全国賃貸住宅新聞第1433号)：https://hm-wa-online.jp/archives/product/collect-0003

間取や建物構造の決め方

入居者のカテゴリーを決めるのが先

間取りや建物構造を決めるうえで大切なのが、入居者のカテゴリーを決めること。「こんな人に住んでほしい」というイメージを明確にすることで差別化が図れ、魅力的に見せることができます。

ここで「誰もが住みやすい空間づくりのほうがいいのでは？」と思った方もいるかもしれません。ただそうすると個性がなくなり、埋もれてしまうリスクが高くなってしまいます。万人受けよりも一部の層に受けるほうが、実は満室経営につながりやすいのです。

ターゲットの希望を満たす間取りを考える

入居者のカテゴリーが決まれば、次はそのターゲットの目に留まりそうな部屋の間取りを決めていきます。近隣で似たようなコンセプトの賃貸物件があるならば、実際に見学に行き参考にするのも良いでしょう。

構造によって住みやすさ・コストは異なる

最後に決めるのが、建物の構造です。建物の構造も、入居者が気にするポイントのひとつ。構造ひとつで住みやすさやかかるコストが変わるため、種類や特徴を把握したうえで選ぶようにしましょう。

木造

建築コストが安く済み、また通気性が良いのが強み。また、日本伝統の工法であることから、ノウハウの蓄積も多く、施工・解体ともに比較的短期で進められます。

一方で、遮音性が低い、白アリ被害が出やすい、耐火性に難がある、老朽化が早いといった弱点もあります。

鉄骨造

鉄骨造は「軽くて強い」特性があり、自由な間取りを構成しやすいのが強み。また、プレハブ工法を採用すれば、ある程度のところまでを工場で組み立ててから現場に持っていけるため、安定した品質の建物を短期間で実現できます。

一方で、熱や振動が伝わりやすく、一定以上の熱が加わると柱が曲がってしまうリスクがあります。

ちなみに、鉄骨造には「軽量鉄骨造（鋼材の厚みが6mm未満）」と「重鉄骨造（6mm以上）」がありますが、住宅では主に前者が採用されています。

鉄筋コンクリート造（RC造）

コンクリートを鉄筋で補強する構造。コンクリート・鉄筋のデメリットを補い合うことで、木造・鉄骨造よりも耐火性・耐久性・遮音性に優れた住宅が建てやすくなっています。

一方で、木造。鉄骨造より工期が長く、かつ建築コストがかさむのが難点です。また、コストをペイするためには家賃設定を高くする必要があることから、入居を検討している人にとってのネックになることも。

時代に合った新たな企画で
失敗しない賃貸経営を

大阪での賃貸アパート・マンション経営を失敗しないためには、最初の段階でしっかりとした企画を練ることが大切です。近年でいうと、環境への配慮や時代に合ったターゲット設定ができていなければ、競合との争いに負けてしまう可能性が高くなります。

時代に合った企画の提案は、土地活用に対応した企業に任せると効率的です。そうしてさまざまな方法・考え方に触れ、違いを見比べて選ぶことが賢明です。

進和建設工業について

土地活用プランの提案から経営までを、ワンストップでトータルサポートしている進和建設工業。

土地活用で失敗が無いように、土地に適したプラン提案のために、事前に徹底した市場調査を行います。

そのデータを基に、オーナー様の要望を汲み取って、どのような建物を建てて運用していくかを設計。建設後のアフターサポートも一貫して行うので、初めて経営をする人にとっても安心です。

進和建設工業は、半世紀にわたり大阪に密着して事業を行ってきました。現在では571棟（2022年4月確認時点。）の土地活用実績があり、多くのオーナー様より高い評価を獲得しています。
大阪で土地活用を考えているオーナー様はぜひ、チェックしてください。