狭小地でもマンション建築はできる？
一般的に土地活用の仕方が難しいとされている狭小地ですが、条件次第でマンション建築を行い、賃貸経営を行うことも可能です。しかしながら、賃貸経営用物件に限らず、狭小地における建物建築には様々な規制や注意点があります。この機会にぜひ、知識を深めておいてください。
狭小地とは？マンション建築時の注意点
実は狭小地というものは法律や条例などで厳密に定義されている訳ではありません。参考までに、不動産業界などでは、20坪（66平方メートル）以下の面積の土地を狭小地と見なすという慣例となっています。そんな狭小地に建物を建てる際には、各種の規制との兼ね合いや注意すべき点があります。具体的に見ていきましょう。
建ぺい率・容積率
建築面積の敷地面積に対する割合を建ぺい率といいます。住宅地では30%～60%程度に制限されるのに対し、商業地では80%程度となります、また二方向に道路がある角地では10%割り増となり、敷地の接する道路の幅によっても割合が変わってきます。活用しようとしている狭小地の建ぺい率がどうなるのか、事前にしっかりと調べておくべきです。
道路斜線制限
所有する狭小地が接している道路の幅によって、建てられる建物の高さが変わってくるというものになります。住宅地の場合、道路の幅に1.25の係数をかけた数字までとされています。敷地内で建物を後退させ道路までの距離をとれば数値は緩和されますが、狭小地の場合は自ずと限界があります。なお「周辺の採光空間をある程度確保できれば良い」という天空率に即して計算することで、より建物を高くできる場合もあります。建築士など専門家に相談してみるとよいでしょう。
高さ制限・北側斜線制限
第一種・第二種低層住居専用地では、建物の高さは10mまたは12mに規制されます。また南面道路の土地の場合は、北側の燐家の日照権保護のため、「北側斜線制限」というものもあり。該当する場合は、建物の高さをより低く抑えなければなりません。
ワンルーム条例（賃貸にする場合）
大阪市をはじめ都市圏の各自治体では単身者向け賃貸物件に規制が掛けられている場合が多くあります。名称こそ「ワンルーム」ですが、実際には一戸あたりの占有面積が係わってきます。単身者はファミリー世帯よりもトラブルが起きやすい傾向があるため、このような規制が設けられるようになったとのこと。大阪市におけるワンルーム条例に関して詳しくは、以下のリンクをご参照ください。
「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づく事前協議│大阪市
防火性能（準防火地域の場合）
活用したい狭小地が準防火地域に立地している場合、サッシにはより単価の高い防火タイプを用いる、木造3階建ての場合は準耐火仕様としなければならず、断熱材や石膏ボードなどの費用を加算しなければならないといったコスト高が発生してしまいます。
クレーン車両や資材搬入の可否
狭小地での物件建築は、建築の際にクレーン車や資材運版車が入っていくことができるかという点にも注意が必要です。また狭小地は文字通り土地面積が小さいため、資材を置いておくことが難しく、都度運搬しなければなりません。そうしたことから、建設コストがより割高となってしまいがちです。
隣地と距離や視線対策
第一種・第二種低層住居専用地域の場合、建物の外壁から隣地境界線までの距離を1.5mまたは1mあけるという規制があり、また境界線から1m未満の場所に隣地が見渡せる窓やベランダを設置する場合、ルーバーなどの目隠しを設けることも求められます。こうした点にも注意が必要です。
狭小住宅でマンション経営するメリットデメリット
メリット
立地条件が良ければ、需要は見込める
例えば狭小地で物件の面積が小さくなってしまっても、駅チカなど立地条件がよければ、賃貸物件への入居希望者は一定数望めます。また土地面積が小さいゆえに、固定資産税は比較的安く済むという点も、賃貸経営を行う上で大きな利点となります。
デメリット
コスト面で、高くついてしまいがち
狭小地では必然的に賃貸物件の戸数が限られてしまい、また先にも触れた通り建物の建設コストも割高となってしまう傾向があります。賃貸経営を行う場合、こうしたマイナス面もしっかり考慮した上での、的確な判断が求められます。
その他の狭小地活用法
上記の通り、狭小地での賃貸メンション経営は、条件さえ合致すれば成功も夢ではありません。一方、マンション建設に適さない土地の場合、他の方法での活用も検討してみるべきです。以下に、主な活用方法をご紹介します。
駐車場・駐輪場
マンション建築に比べ、収益性は低くなりますが、建築コストも大幅に削減することができます。重要なポイントは、月極タイプとするか、時間貸しタイプとするか。周辺環境などを鑑み、収益シミュレーションをしっかり行って決定すべきです。
自動販売機やコインロッカー
繁華街などに立地している狭小地であれば、安定した収益が期待できる土地活用方法と言えます。ただし、この場合も立地の見極めが重要。例えば主要な駅やバスターミナルなどに近い場所ならコインロッカー、そうでないなら自販機といった具合です。
戸建て賃貸
マンション建築向けには広さが十分でないという場合には、一戸建ての賃貸住宅として貸し出すというやり方も検討してみるべきです。もちろんダーゲットはファミリー層となり、立地や周辺環境などが適しているかを考慮。また物件建築費と賃料の収益シミュレーションもしっかり行うべきです。
レンタルスペース
建築費を抑えられるプレハブ方式の建物を活用し、イベントやセミナー、ワークショップなどの会場として貸し出すというやり方になります。一定の設備や家具などは必要になりますが、マンションに比べ初期費用は低く抑えることができます。
ロードサイン
人通りや車の交通量の多い幹線道路に面した狭小地であれば、ロードサイン（広告看板）の設置スペースとして企業に土地を貸し出すというやり方もあります。初期費用がほとんどかからず収益が見込めるのが大きな魅力。その反面、多くのひと目につく立地であることが条件となります。
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