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マンションの建築費用

土地活用でマンション経営をする場合には、初期費用としてマンションの本体工事費、別途工事費、その他の諸費用などがかかります。その金額は膨大になるため、一般的には金融機関等からの資金調達も必要となるでしょう。コストの節約方法とあわせ、マンション建築費用について解説しています。

マンション建築にかかる費用

本体工事費

鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの坪単価は約80～120万円、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションの坪単価は約90～125万円になります。

たとえば50坪の土地にマンションを建てる場合、おおむね次のような本体工事費となるでしょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）の場合

3階建て…1億2000万～1億8000万円
4階建て…1億6000万～2億4000万円
5階建て…2億～3億円

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の場合

3階建て…1億3500万円～1億8750万円
4階建て…1億8千万～2億5000万円
5階建て…3億2500万～3億1250万円

これらの費用は、あくまでも目安であり、実際には構造や階数のほかにも、さまざまな要素が総費用を左右します。総費用に影響を与える主な要素を見てみましょう。

建物のグレード

外装や内装などのグレードにより本体工事費は上下します。

立地

住宅密集地や都心、狭小地など、立地条件が費用に影響することもあります。また、大型トラックや重機等がマンション建設現場へ直接出入りできるかどうかも総費用に影響します。

建物の形状

意匠性のある複雑な形状よりも、直方体に近いシンプルな形状のマンションのほうが費用は割安になります。

防火地域・準防火地域

マンションを建設する場所が防火地域や準防火地域に指定されている場合、建物の耐火性能を上げる必要があることから、本体工事費用が割高になります。

別途工事費

マンションの建築には、本体工事費のほかにも、インフラ設備等を設置・整備するための別途工事費がかかります。費用は、おおむね本体工事費の10～20%です。

具体的な工事内容としては、水道やガス等のインフラ整備費用、地盤確認費用、敷地の整地費用、駐車場・塀・アプローチなどの外構工事費用、空調設備等の設置費用などです。

マンション本体までのアプローチが長ければ、給排水管も長くする必要があることから、工事費用は高くなります。また地盤が弱ければ、地盤を改良するための費用が高くなります。物件の条件により、これら工事費の目安は大きく異なるということです。

なお、工事を依頼する業者によっては、これら別途工事費は本体工事費に含めて見積もられることもあります。

諸費用

その他の費用として、本体工事費の5～10%ほどの諸費用がかかります。
主な諸費用としては、不動産取得税や印紙税、登録免許税、司法書士報酬、火災保険料、入居者募集の広告掲載費、ローン手数料などです。

これらの諸費用は、マンションの大きさや業者が提案するプラン等により上下します。

マンションの建築費の調達方法

業者から概算費用を提示してもらったら、その金額に応じて具体的な予算計画を立てます。実際にかかる費用の総額は、当初の概算費用より1000万円ほど高くなることもあるため、予算計画を立てる際には、やや費用を上乗せして検討していくと良いでしょう。

予算計画を立てる際には、まず融資と自己資金の割合を決めます。自己資金の割合の目安としては、概算費用プラスアルファに対して10～30%程度が理想です。

無理のない返済を考えれば、なるべく多くの自己資金を用意することが有効ですが、相続税対策としてマンションを建てる場合には、あえて融資の割合を高めにすることも検討してみましょう。相続税額は、遺産総額からローン（※）を差し引いた正味の財産を基準に計算するため、融資割合を高くすることで相続税圧縮につながる可能性があるからです。

なお金融機関から融資を受ける場合には、本人属性のほかにも建設予定のマンションの収益見通し、土地とマンションの担保価値等が審査されます。

マンションの建築費を抑える方法

マンションの建築費を抑えるためには、まず同種のマンションの建築費の相場を知ることが前提になります。複数の業者に見積もりを依頼し、提示された金額を比較しながら相場感を把握しましょう。その上で、建物のグレード等も考慮しながら割安と思われる業者を選択します。

また、デザイン等に強いこだわりがない場合には、なるべく規格化されたシンプルなマンションを建てることも、総費用を節約する有効な方法です。設備に関しても、過剰にグレードの高いものを選ぶ必要はありません。マンション経営でも十便な収益性が期待できる好立地であれば、デザインがシンプルでも設備が普通でも、長期継続的な入居ニーズが期待できるでしょう。

あわせて、相続税や固定資産税などの節税対策も漏れなく行いましょう。節税対策には高い専門性が必要なので、早めに税理士へ相談するようおすすめします。

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