大阪の駐車場は、地域によって相場が極端に異なるため、駐車場経営を行う前に、綿密な需要調査が重要。ここでは「駐車場の立地条件」を中心に、「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類の駐車場経営を比較します。

大阪の土地活用・駐車場に向いている人

月極駐車場経営に向いている人

長期間駐車場経営をしたい人

一般的に、月極駐車場の契約期間は1年から2年で更新となるので、長期間駐車場経営をしたい人に向いています。

資産を分散化させたい人

アパートやマンションに比べると、月極駐車場は、必要な面積が広いわりに収益性が低い土地活用です。

相続対策のために、資産を分散化させておきたいと考える人に向いています。

コインパーキング経営に向いている人

パーキング設備のための投資ができる人

コインパーキングには「精算機」や「バーゲート」などの設備が必要です。そのための資金が出せる人が経営に向いています。

土地の売却や転用を考えている人

コインパーキングは時間貸しで、長期の契約を結ぶことはありません。パーキングとして短期間使い、その後は土地の売却や転用を検討している人に向いています。

さらに

「土地活用」とひとくちに言っても、土地や建物を貸す方法をはじめ、その方法はさまざま。土地活用で失敗しないためには、所有している土地の条件や目的に応じたパートナーに依頼することが大切です。

そこで当サイトでは、土地活用に対応している大阪の企業をニーズ別に紹介しています。各ニーズの実績が豊富な会社を取り上げているので、大阪で土地活用を検討している方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

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大阪の土地活用・駐車場における特徴

駐車場整備地区がある

大阪市には「建築物における駐車施設の附置等に関する条例」を制定。駐車場需要の高いエリアを「駐車場整備地区」と定め、ある程度の規模の建物を建てる時に、駐車場を設置することを義務づけています。

「駐車場整備地区」は大阪市都心部・新大阪・京橋の3つのエリア。それ以外の地域でも、建築物の用途によっては、「駐車場整備地区」以外の地域にも条例が適用されます。

大阪の土地活用・駐車場における相場

繁華街ほど値段が高い

大阪府の駐車場は地域によって極端に価格が変わります。

令和4年の大阪府の公示価格を参考に、エリアごとの月極駐車場相場をみていきましょう。

（公示地価で高値のエリアと安値のエリア。上昇率が高いエリアと下落率が高かったエリア。それぞれのエリアで価格が高い月極駐車場をピックアップしました）

地価の高い大阪市北区エリア：77,000円

地価の低い岸和田市エリア：8,500円

地価上昇率の高い枚方市エリア：12,100円

地価が下落した大阪市中央区エリア：110,000円

駐車場のある立地が価格を左右するといっても過言ではないでしょう。

参照元：：Car Parking　大阪府の月極駐車場を検索（2022年4月5日時点）　：https://carparking.jp/area/pref/27/

大阪の土地活用・駐車場のメリットとデメリット

ここでは「月極駐車場」と「コインパーキング」、2種類の土地活用について比較します。

駐車場として土地活用する時の注意点

都市区画地域にある駐車場は、次の条件を満たすと、市区町村役場に届け出なければなりません。

• 都市計画区域内に駐車場がにある
• 料金を徴収している
• 不特定多数の人が自由に利用する
• 車が10台置けるスペース（横25メートル・縦22メートル。面積が500㎡超の広さ）がある

市町村の中心部を含んだエリア「都市計画区域」は、自治体が積極的に整備・開発などを行っている区域です。

月極駐車場とは

月極駐車場は、マンションやアパートと同じように、利用者と賃貸契約を交わして、利用者が毎月賃貸料を支払うタイプの駐車場です。

月極駐車場を経営するメリット

設備投資がかからず、スタートが簡単

月極駐車場は、マンションやアパートを建てるのに比べると、あまり初期投資をかけずにはじめることができます。

土地が狭くても、簡単にスタートできるのも大きな利点です。

毎月賃貸収入がある

契約期間は1年~2年で更新であることが多く、一度契約者が集まれば、月々賃貸収入が入ってくるので、安定した経営が合続けられます。

月極駐車場を経営するデメリット

立地や時期によっては赤字になる

月極駐車場を設置するのに適した場所があります。

• アパートやマンションの近く
• 会社や工場周辺
• 飲食店や病院の付近

アパートやマンションの住民、買い物客や、会社の従業員に貸し出すケースが多いでしょう。
施設からの距離が離れていると、赤字になることもあります。

また、契約期間が長いので、いったん空きスペースが出ると、次の契約までの間、収入がなくなって、赤字となります。

収益に限界がある

月極駐車場は、何台の駐車スペースで、どのくらいの期間貸し出すかが契約書で定められています。そのため、収益には限界があるのがデメリットとなります。

コインパーキングとは

コインパーキングは、時間単位で駐車料金を設定して、スペースを貸し出す駐車場です。

コインパーキングを経営するメリット

収益性が高い

コインパーキングを設置するのに向いているのは、次のような場所です。

• 大型商業施設付近
• 繁華街
• オフィス街
• 駅の前

需要によっては賃料を割り増しすることもできます。

空きスペースになるリスクが低い

コインパーキング常に人が集まる立地ならば、常に利用者がいて赤字になりにくいメリットがあります。

コインパーキングを経営するデメリット

土地を効率的に使えない

コインパーキングには「精算機」「バーゲート」「車が通れる通路」が必要。土地の面積を100％生かすことができません。

月極駐車場・コインパーキングに共通する注意点

税金が減額されない

マンションやアパートと違って、「建物がない」ので、固定資産税や都市計画税は軽減されません。
面積が広いほど税金が高額になることは、覚えておくべきでしょう。

大阪の土地活用・駐車場で失敗しないためのポイント

車一台分のスペースがあればはじめられる、駐車場経営は比較的簡単な土地活用ですが、大阪には独特な事情があるので、注意が必要です。

1.地域格差が激しい

大阪市都心部、「キタ」と「ミナミ」エリアは需要が高く、駐車料金も高い値段で設定することができます。大阪市内エリアを離れていくにつれて、相場が下がっていく傾向が強いので、駐車場の立地には注意がひつようでしょう。

大規模な再開発で供給過剰のリスク

大阪・関西万博やIR（カジノつき大規模商業施設）の誘致を背景に、大阪市内では7つの再開発プロジェクトが進んでいます。

• うめきた2期
• 中之島
• 御堂筋エリア
• 難波エリア
• 大阪城公園エリア
• 天王寺・阿倍野エリア
• 臨海部エリア

駐車場を完備した新しい施設が完成した時、駐車場は供給過剰になって、収益が下がる可能性があります。

鉄道の延伸で駐車場が必要ないエリアが出てくる

大阪市内では複数の鉄道の延伸が計画されています。

• 大阪メトロ中央線の延伸
• 京阪中之島線の延伸
• 近鉄奈良線の直通特急計画
• 大阪モノレール延伸
• JR・南海電鉄「なにわ筋線」
• 阪急「なにわ筋連絡船」「新大阪連絡線」の新線計画　など

これらのプロジェクトが実現すると、これまで車で移動しなければならなかった場所に、鉄道でアクセスできるようになります。

駐車場があるエリアによっては、影響を受けるでしょう。

大阪の土地活用・駐車場のパートナー選び

「月極駐車場」と「コインパーキング」ではパートナーが異なります。

月極駐車場なら不動産管理会社

月極駐車場は、「利用者が月々賃貸料を払う」という点ではマンションやアパートのように、不動産管理会社が管理を代行しています。

駐車場の土地を売却する場合も、不動産管理会社のサポートが受けられるので便利です。

コインパーキング経営なら駐車場会社

コインパーキングを経営するなら、「タイムズ24」「ユアーズ・コーポレーション」「タイムパーキング」「三井のリパーク」など、全国展開している駐車場会社をパートナーに選ぶのがおすすめです。コインパーキングと月極駐車場の両方ができる企業も多く、一括借り上げで管理する方式なので、オーナーは、月々の駐車場料金を滞納される心配がなくなります。

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