介護施設で土地活用をする場合、わからないことがさまざま生じてしまうものです。

「大阪で土地活用する際のパートナー選びのコツが知りたい」

「介護施設での土地活用のメリットやデメリットとは？」

「土地活用の手続きや準備で注意したほうがよいことはある？」と思っている方もいることでしょう。

この記事では、

• 大阪の介護施設の需要
• 大阪で土地活用する際のパートナー選びのコツ
• 介護施設での土地活用のメリットやデメリット
• 土地活用する際の注意点や手続き

について紹介しています。大阪で土地活用を考えている方や介護施設を建てたいと検討している方は、当記事をぜひ最後までお読みください。

大阪の介護施設の需要

大阪府の高齢者人口を確認してみると、2015年232万人だったのが2045年には271万人と約16%も増加する見込みです。

とりわけ南河内地域は2015年から2045年で15.3ポイント、泉州地域は10.4ポイント、東部大阪地域は11.9ポイント高齢者人口が増加することが予測されています。

令和2年7月における大阪府内の「介護保険4施設」は690施設、定員数5.6万人、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の合計は1,813施設、定員数7.7万人となっているのが特徴的です。

今後さらに高齢者が増加していくと介護サービスの需要と供給が見合わず、サービスを十分に受けられない方が増える可能性があります。以上のことから、介護施設などの整備を推進したり、マンパワーの拡充やサービスを充実させたりすることが重要です。

参照元：高齢者を取り巻く状況と 大阪府のめざすべき方向性pdf
https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/18262/00000000/04%20dai2syou.pdf

どんな土地が向いているのか？

土地を介護施設に利用する場合、どのような特徴を持ったところが向いているのか詳しく解説していきます。

比較的条件が悪い土地も合っている

介護施設は、比較的条件が悪いとされる土地にも向いている点が特徴に挙げられます。中でも老人ホームなどの居住型施設は、アパートなどの需要があまりないエリアにおいてもできるという特徴を持ちます。

老人ホームなどの施設は、家族が見舞いをする程度の利便性があれば十分だといわれています。駅から徒歩10分以上かかるような土地であっても、バス停から徒歩5分ほどの場所ならば事業者の賃貸需要が高まるでしょう。

大きな土地が適している

介護施設を建てるにはある程度の大きさの土地が必要です。大きな土地でないと建物を建てられないからです。

目安は、土地400坪以上、建物延べ床面積800坪以上となっています。介護施設は遠方のエリアからでも利用者を呼べるため、賃貸住宅には大きすぎる土地の活用法に適しているのです。介護施設は、狭い土地だと成立しない事業だと言えます。

また、基本的に住戸だけの賃貸住宅に比べると、介護施設の建物は設備などが特殊で、他の用途で使おうとしても難しいのが実情です。そのため転売もしにくくなってしまうということを忘れてはなりません。

介護施設での土地活用のメリットとデメリット

ここでは、介護施設を土地活用の手段として用いることのメリットとデメリットについて詳しく説明していきます。

メリット

アパートの需要の少ないエリアにも適している

前述の通り、介護施設は比較的条件が整っていない土地でも適していることがメリットに挙げられます。アパートの需要の少ないエリアでもできるのが特徴的。

特に老人ホームは、アパートなどの需要が少ないエリアでもよいと言われています。

広い土地を活用しやすい

介護施設は、広い土地を一度に活用しやすいです。駅から離れた場所に広い土地を所有している場合、大きな賃貸マンションを建てたとしても借りたいと希望する人が少ないため、活用できないケースも見られます。

このような土地の場合、戸建て賃貸をいくつ建てても効率が良くないです。一方介護施設なら、大きな建物を一棟建てて貸し出してしまえば良いため、大きな土地を効率よく活用できるでしょう。

収益が安定

介護施設は、安定した収益を期待できる点も大きなメリットです。店舗やオフィスビルなどの事業に土地活用すると、賃料が景気に左右されやすく、収益が不安定になる傾向があります。介護施設では、このようなケースがあまり見られません。

デメリット

都市部では収益性が低い可能性あり

介護施設は、都市部で土地活用すると収益性が低くなるケースがあるため注意が必要です。

都市部では、店舗やビジネスホテル、ワンルームマンションの方が福祉施設よりも賃料単価が高い傾向にあります。

退去による影響が大きい

一棟貸しの介護施設の場合、退去時の影響が大きい傾向にあります。建物の仕様が入居する事業者の事業に合わせてあるため汎用性が低く、他の事業者にとって使いにくいと言えます。

アパートのように、今の入居者が退去してすぐに他の借主が同じ賃料で決まるのは難しいです。早期に撤退されないよう対策を講じておくのが望ましいです。

賃料下落のリスクがある

介護施設の場合も、賃料の下落リスクが全くないわけではないため注意が必要です。介護施設は国や自治体からの補助で運営しているため、もし補助額の減額が決まった場合、事業経営の悪化を招きます。

介護施設の種類

介護施設にはどのような種類があるのか気になるもの。この章では、高齢者居住施設の種類ごとの特徴と土地活用における土地の条件について詳しく説明していきます。

有料老人ホーム

食事サービスや生活支援などを提供しています。健康型の場合、要介護状態になれば退去が必要。土地の面積は約500坪ほど必要です。

介護付き高齢者マンション

高齢者向けマンション（賃貸・分譲）のこと。食事サービスや介護サービスの提供義務はありません。土地の面積は約500坪以上必要です。

サービス付高齢者向け住宅

「高齢者住まい法」と呼ばれる法律の改正によりつくられた住宅。部屋の広さやバリアフリーなどのハード面の条件を備えるとともに、介護や医療と連携し、安否確認をしたり生活相談サービスを提供したりします。土地の面積は、約350坪以上必要です。

認知症高齢者グループホーム

認知症の高齢者を対象にした施設。入浴や食事、排泄などの介護、日常生活上の世話、機能訓練を実施し、精神的に落ち着いて共同生活を送るためにサポートを行う。

土地の面積は約200坪ほど必要です。

大阪の土地活用パートナー選び

価値のある施設を提供することは、地域に貢献していくことに繋がります。

土地活用することで、地域に暮らす高齢者とその家族の役に立つだけではなく、収益を上げながら社会貢献の一端を担えるのです。

これから土地活用について相談して依頼先を決める場合、複数の業者に相談することをおすすめします。はじめから1つの業者にしか相談しないと、実績やサポート内容など比較できないからです。

土地活用パートナーを選ぶ際は、各社がどのような提案をしてくれるのか確認したり、提案の質や対応実績をチェックしたりすることをおすすめします。当サイトでは、大阪でおすすめの土地活用のパートナー会社を紹介していますのでぜひ参考にしてください。

注意点や必要な手続き

最後に、介護施設の土地活用における注意点や手続きについて説明していきますのでチェックしてみましょう。

プランについて合意してから自治体へ届出

介護施設を建設する場合、土地オーナーやハウスメーカー、介護事業者としっかり打ち合わせを行いながら進めていきます。プランについて合意を得られたら、自治体に届出を出す形です。

建築確認申請を経て、建築確認が終わった後早めに自治体に届け出を行います。自治体によっては、提出は竣工後になるケースもありますのであらかじめ確認しておきましょう。

関連法令の要件を満たしているか確認

所有している土地が介護施設による土地活用が可能かどうか、自分で判断するのが難しい方もいるでしょう。

また、介護施設の経営を行える土地や立地だとしても、どのような種類の施設が適しているか決められないものです。

介護施設の土地活用においては、建築法や労働基準法、火災法、福祉施設法など必要な関連法令を確認して、その要件にかなうように調整しなければなりません。一棟貸しの場合、介護事業者の選定や契約、打ち合わせなど、しっかり進める必要があります。

土地活用を検討している方は、専門業者に相談してからにするのが望ましいです。

介護事業者の実績を見極める

グループホームなどの介護施設は、報酬体系が行政で決められています。過去に改訂を繰り返してきたこともあり、事業歴が長い事業者は、効率的な経営を行っているのです。

グループホームは、一般の賃貸より賃料が低い傾向があります。しかし少し賃料が低くても長期的に安定して収入を得られたほうが安心感を得られる人も多いでしょう。そのような点を見極めるためには、事業者の実績が大きなポイントになります。

安定的な契約を結ぶことが重要

建物を他の用途に転用しにくかったり介護事業者の運営によっては事業が破綻するリスクがあったりすることを考えると、なるべく長期的な契約を結ぶことが重要です。

契約内容には中途解約に関するペナルティについても決めておき、了承してもらえる事業者を選定するのが望ましいです。

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