大阪で賃貸アパート経営を検討している人のために、大阪の地域特性や相場、賃貸アパートを経営するメリットやデメリットをまとめました。

大阪の土地活用・賃貸アパートにおける相場

大阪の家賃は上昇傾向

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査　借家の家賃」によると、大阪府の鉄筋造・鉄骨鉄筋コンクリート造の平均家賃は62,105円で、前回調査の平成25年の61,577円に比べると上昇。木造住宅も48,414円から50,483円に値上がり。

大阪に住みたい人が増え、家賃が上昇しています。

大阪の土地活用・賃貸アパート経営に向いている人

駅から徒歩圏内に土地を持っている人

アパートやマンションなどの住居系の収益物件で必須な条件は「駅から家まで歩いて帰れる場所」。最寄り駅が遠い場所にあると、入居者を集めにくくなります。その場合は、ロードサイト店舗や介護施設など、別の土地活用方法を検討しましょう。

アパート経営を「副業」と考えている人

アパート経営は、建設時に初期投資が必要になるので、住宅ローンを利用するにしても、ある程度の資産があることが条件。空室や滞納などで、予定通りに家賃が入金されないリスクがあるので、アパート経営は、事業所得や給与所得などの「本業」を持つ人が向いています。

賃貸アパートの赤字分は給与所得や事業所得と「損益通算」して、所得税を節税できる効果もあります。

節税を検討している人

賃貸アパート経営では3種類の税金を節税することができます。

相続税：不動産貸付用の土地の200㎡まで50％、評価額を減額できる制度「小規模宅地等の特例」を利用できます。

固定資産税・都市計画税：住戸一戸当たり200㎡までの部分に「小規模住宅用地の減額の特例」を利用すると減額が可能。

所得税：ローン金利や減価償却費、固定視線税や管理費など、経費にして所得税を減税できるものは多いです。

さらに

「土地活用」とひとくちに言っても、土地や建物を貸す方法をはじめ、その方法はさまざま。土地活用で失敗しないためには、所有している土地の条件や目的に応じたパートナーに依頼することが大切です。

そこで当サイトでは、土地活用に対応している大阪の企業をニーズ別に紹介しています。各ニーズの実績が豊富な会社を取り上げているので、大阪で土地活用を検討している方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

大阪にある土地活用の
おすすめパートナーの3選を見る

大阪の土地活用・賃貸アパートにおける特徴

地域格差が激しい人口の増減

令和2年の「国勢調査」によると、大阪府の人口増加率は地域によって極端な差があります。

前回調査（平成27年）と比較したデータをご紹介します。

人口が増えた地域

1位　大阪市 ：63,557人
2位　吹田市 ：11,319人
3位　茨木市 ： 7,981人

参照元：総務省統計局：令和2年国勢調査　調査の結果【PDF】https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/outline_01.pdf

人口が減った地域

1位　堺市 ：12,863人
2位　東大阪市： 8,710人
3位　寝屋川市： 7,769人

参照元：総務省統計局：令和2年国勢調査　調査の結果【PDF】https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/outline_01.pdf

人口増加率が高い地域

1位　島本町： 3.06％
2位　吹田市： 3.02％
3位　摂津市： 2.93％

参照元：総務省統計局：令和2年国勢調査　調査の結果【PDF】https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/outline_01.pdf

人口減少率が高い地域

1位　能勢町： 11.64％
2位　千早赤阪村： 8.83％
3位　豊能町： 8.28％

参照元：総務省統計局：令和2年国勢調査　調査の結果【PDF】https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/outline_01.pdf

大阪市と大阪府北部で人口が増え、大阪市から離れた地域で人口が減少する傾向が現れています。

賃貸アパートを建てる前に、地域特性を見極めることが大切です。

転勤族の需要が高い大阪北部エリア

東京をはじめとする全国各地の転勤族に人気なのが、大阪北部エリア。大阪空港や新幹線、名神高速道路などの交通アクセスがよいことが評価されています。入居・退居のサイクルが短く、空室ができにくい人気スポットでの賃貸アパート経営はいかがでしょうか。

単身世帯が多い大阪市内

単身者向けのアパートの需要が高まっているのが、大阪市内です。平成27年国勢調査「人口等基本集計結果（大阪市）」によると大阪市内の世帯数の約46％が単身世帯。今後も少子高齢化が進むにつ入れて、単身者向けのアパートの需要は増えるでしょう。

参照元：大阪士公式HP：平成27年国勢調査＜人口等基本集計結果（大阪市）＞：https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000379310.html#:~:text=大阪市の人口は,同51．6％）。

大阪の土地活用・賃貸アパート経営のメリット・デメリット

大阪で賃貸アパートを経営するメリットとデメリットを比較します。

メリット

不労所得が得られる

賃貸アパートを建てて、管理を管理会社に任せると、オーナーは、ほとんど何もせずに収入が得られる、「不労所得」が得られる状態になります。

工夫次第で収益性が上がる

単身世帯が多い大阪市内では単身者向けの部屋数が少ないアパート。空港やターミナル付近では、出張や単身赴任者向けの1週間単位で貸し出せるタイプのアパートなど、地域特性に応じたアパート経営をすれば、収益を上げることができます。

節税に効果的

更地に賃貸マンションを建てることによって、固定資産税・都市計画税・所得税・相続税などを節税することが可能です。

デメリット

老朽化が速い

アパートの法廷耐用年数は木造で22年。3mm以下の骨格肉厚の軽量鉄骨で19年。老朽化したアパートには入居者が入らなくなるので、採算がとれなくなります。採算が取れなくなった時、売却するのか、別の用途で活用するか、あらかじめ考えておく必要があります。

空室・滞納リスク

賃貸アパートを建てる時にローンを組むケースが多いですが、「満室状態」の想定でローンを組んでしまうと、「空室」「滞納」「孤独死」などが起きた時に、支払いが苦しくなります。

余裕を持った資金計画、「孤独死保険」の加入などで対応しましょう。

災害

大阪には、台風による高潮や、淀川水系・大和川水系の川の氾濫など、独特な災害リスクがあります。ハザードマップの確認は重要。被災した場合は、建物に支払っているローン以外に、修理のための諸費用がかかることがあるので、火災保険や地震保険の導入を検討しましょう。

大阪の土地活用・賃貸アパート経営で失敗しないためのポイント

大阪のそれぞれのエリアの特性を見極める

大阪府内では、賃貸アパートの需要が高い人口が増えているエリアと、人口が減っているエリアの差が極端です。大規模な再開発が行われている所では、賃貸アパートやマンションが乱立。空室が増えて家賃相場が下がるリスクがあります。賃貸アパートを建てたいエリアの地域特性を綿密に調査したうえで、経営を始めることをお勧めします。

賃貸アパート経営の「後」を考えておく

アパートの耐用年数は木造で22年。3mm以下の骨格肉厚の軽量鉄骨で19年と定められています。建物の耐用年数が過ぎて寿命が来た時どうするのか、それも考えておく必要があります。

ハザードマップを確認しておく

大阪の地勢的なリスクとして「河川の氾濫」や「高潮による浸水」が想定されています。賃貸アパートを建てる前に、自治体が公表しているハザードマップを確認し、対策を考えておくことも大切です。

大阪の土地活用・賃貸アパートのパートナー選び

ここでは、大阪で賃貸アパートを経営する時に、有効な提案が期待できるパートナーを3種類ピックアップしました。

「長期一括借り上げ」ができるハウスメーカー

ハウスメーカーは、アパートを建てるだけでなく、賃貸住宅経営のノウハウ・節税・相続など、さまざまな問題にアドバイスができる事業者です。アパートを建設して、30～35年間一棟丸ごと借り上げて、一定の家賃を保証する「長期一括借り上げ」サービスを行うハウスメーカーもあるので、情報を集めることをお勧めします。

広い土地にアパートを建てるならデベロッパー

大手デベロッパーは「街づくり」規模の再開発事業の実績を重ねています。「広い土地を生かした収益性の高いアパート経営を」と考えているオーナーにとって、長期的に高い収益が見込める提案が期待できるパートナーです。

こだわりのアパートを建てるなら工務店

「アパートの外観や内装にこだわり、付加価値を高めたい」と考えるオーナーは、地元の工務店にアパート建築を依頼する方法を検討しましょう。地域密着型の工務店は、地域特性を生かした提案がきたいできます。見積内容や建築手続きなどの説明が明確で、レスポンスの早い業者を選ぶことが成功のポイントです。

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