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大阪で失敗しない土地活用ガイド
【マンション建設編】

ここでは、大阪府に土地を持つ人が、土地活用のために賃貸マンションを建てる時のメリットやデメリットを比較。大阪の賃貸マンション事情や相場など、賃貸マンション経営・マンション建設に役立つ情報をまとめました。

マンション建築の流れ

ここでは、マンションが建築されるまでの流れについて紹介します。マンションは建築の相談後、さまざまな工程を経て入居者募集に至ります。簡単に流れを紹介すると下記のような工程になります。

建築会社や設計事務所に相談
建築準備（土地の調査など）
依頼企業・プランの決定
契約
建設工事
完工後のチェック・入居者募集

次項からはマンションの建築を相談してから、入居者募集に至るまでの各ステップに付いての詳細と必要な日数の目安を紹介します。

建築会社や設計事務所に相談

マンションの建築を検討する場合には、まず建築会社や設計事務所に相談しましょう。土地活用やマンション建築を検討している旨を伝え、相談すると、いくつかプランを提示してもらえます。

建築会社や設計事務所によって、費用や建築にかかる期間、建築プラン、アフターサービスなど内容が異なるので、複数の建築会社や設計事務所から提案を受けて、比較検討するのがおすすめです。

建築準備（土地の調査など）

次のステップでは、建築する準備として土地の調査を行い、資金計画をたてます。このステップで要する日数は約１～２週間です。

土地の調査では、まず法務局で登記事項証明書または登記簿謄本を取得。この書類で土地の権利関係や境界線がわかります。また、前面道路・用途地域についても調べておきましょう。前面道路・用途地域は土地がある地域の役所で調べられます。

加えて周辺地域の住環境や近隣の賃貸物件の家賃なども確認しておくと資金計画をたてるのに役立つでしょう。これらは自分でも調査できますが、前ステップでの相談先の会社が行ってくれる場合もあります。

土地の調査が終わったら資金計画をたてます。用意できる自己資金や借入金額、家賃収入、借入金返済のシミュレーションを行い、無理のない計画をたてることが大切です。

依頼先の会社・プランの決定

建築準備が終わったら、複数のプランを比較検討し、依頼先の会社と建築プランを決定します。建築プランの決定では、依頼先の会社としっかり打ち合わせし、不明点がないようにしておきましょう。

このステップで要する日数は、一般的には1週間程度です。ただし、プランの比較検討に要する期間は依頼主によってまちまちで、中には半年程度かけてじっくり決める人もいます。

契約

依頼先の会社と建築プランが決まったら、いよいよ契約です。依頼先の会社と工事請負契約を締結し、建築物の確認申請が行われ、建設確認済証が発行されると建築工事が開始されます。契約には、1週間程度の日数が必要です。

また、このタイミングでローンの本審査も行われます。マンション完成後に管理を任せる管理会社もこのタイミングで探しておくのがおすすめです。

建築工事

建築工事では、まず地盤や埋設物の調査から始まり、基礎工事・内装工事と設備工事・外装工事・外構工事へと進みます。

基本的に施工会社が対応してくれる場合もありますが、マンション完成後も良好な関係を築くために、近隣住民には着工前に挨拶しておくのがおすすめです。

建築工事でかかる日数はマンションの規模によって異なりますが、RC造で「（階数×1カ月）＋3カ月」とされています。大体、約半年から１年程度かかるでしょう。

完工後のチェック・入居者募集

マンションが完工したら、消防検査と建築確認の完了検査が行われ、問題がなければマンション引き渡しとなり、入居者が募集できる状態になります。

マンションの管理と運営は管理会社に委託するのが一般的で、建築を依頼した会社が紹介してくれることもあります。

入居者の募集に関しては、不動産会社に依頼したり、ポータルサイトを活用したりするとよいでしょう。こちらも建築を依頼した会社に相談すると、信頼できる不動産会社を教えてもらえる場合もあります。

管理会社や入居者募集を委託する不動産会社を決定する際は、複数の会社のプランを比較検討するのがおすすめです。

マンション建築にかかる費用

マンション建築にかかる費用は、「建築工事費」と「諸費用」に大別され、「建築工事費」には「本体工事費」と「付帯工事費」の2種類があります。よって、「本体工事費」と「付帯工事費」、「諸費用」を合計したものがマンションの建築にかかる費用です。これらの費用は下記の計算式で算出できます。

本体工事費＝坪単価×延床面積
付帯工事費＝本体工事費×30％
諸費用＝本体工事費×15％

付帯工事費や諸費用を算出する場合の係数はプランや建築会社によって異なります。また、マンション本体工事費の坪単価は構造によって違いがありますが、鉄筋コンクリート造（RC造）では約80万円～120万円とされています。延床面積は建物の「1階あたりの面積（土地の広さ×建蔽率）×階数」で算出可能です。

一例として建蔽率50％の80坪の土地に、坪単価100万円で5階建てのマンションを建てた場合について計算してみましょう。

本体工事費＝100万円×（80坪×0.5×5階）＝2億円
付帯工事費＝2億円×0.3＝6,000万円
諸費用＝2億円×0.15＝3,000万円

費用は合計約2億9,000万円となります。

大阪でのマンション建設にあたり押さえておくべき規制

大阪府ではマンションを建築するにあたり、市区町村ごとに独自の基準や指導要綱を設けています。市区町村によって規制事項が異なるので、自分の地域についてチェックしましょう。ここでは大阪府のマンション建築規制について、その一部を紹介します。

大阪市

大阪市では、ワンルームマンションの建築にともなう紛争の防止・居住環境の確保を実現するために「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」という規定を設けています。

ワンルーム形式の住宅や事務所の住宅規模や駐車場、付帯施設に関する基準や、管理体制の整備に関する規定を定めて指導しています。維持管理についても、要綱に定められている規定に適合するような対応が必要です。

大東市

大東市の規制・指導要綱はマンションに特化したものではありませんが、「大東市開発指導要綱」に駐車場や駐輪場に関する規制が定められています。さらに共同住宅に関する規制では、床面積に関する規制があります。

八尾市

八尾市では、「八尾市開発指導要綱」でマンションなどの共同住宅に関して、駐車場や駐輪場、専用床面積、緑化の基準を定めています。安全・安心なまちづくり、良好な都市環境の形成および保全を図ることを目的としています。

吹田市

吹田市では土地利用における良好な住環境の形成と保全、安全な都市環境の創造を目的として「吹田市開発事業の手続等に関する条例」を制定。この条例は、地域住民や事業者に親しんでもらえるよう、愛称「好いたすまいる条例」と命名されています。

マンションに関する規制では、条件に当てはまる共同住宅においては集会施設とプレイロット（幼児公園）の設置が義務づけられています。

茨木市

茨木市には、「茨木市単身者用共同住宅建築に係る指導指針」があり、単身用の共同住宅建設に関しての指導と基準が設けられています。

中高層建築物に該当する建築物建設に際しては指導要綱を遵守すること、条件に該当する敷地面積を有する場合は、別途、空き地の用意が必要とされています。

寝屋川市

寝屋川市では、良好な街環境の確保と土地の適切な有効利用を目的として「寝屋川市一定の複数建築物に対する制限の特例に関する認定取扱要領」を定めています。

この要領は、建築物の範囲を明確に示すことによって、良好な街環境の確保と土地の適切な有効利用というものです。対象区域では道路部分を除く敷地面積や建築物の構造・配置、採光・通風・日照の確保、広場および緑地の確保についての基準が定められています。

大阪の土地活用・マンション建設・マンション経営に向いている人

大阪で賃貸マンションを建設するのに向いている人の条件は3つです。

駅から歩いて行ける距離に土地を持っている人

駅から徒歩10分程度の立地にある賃貸マンションは、築年数を経ていても、人気が衰えません。近くに学校やショッピングセンターがあると、さらにマンションの価値が上がります。

不動産所得以外に給与所得や事業所得などの収入源がある人

賃貸マンションには「空室リスク」「滞納リスク」があります。住宅ローンの支払いや、設備のメンテナンスなど、収益が上がらなくても、支払わなければいけないお金があります。
赤字期間が発生するリスクのある賃貸マンション経営は、不動産所得以外の収入、給与所得や事業所得などの複数の収入源を持つ人におすすめします。

相続税や固定資産税などを節税したい人

賃貸マンション建設は相続税・固定資産税・所得税などの節税を可能にします。

相続税：建物を建てると「土地」「建物」の両方を評価するため、相続税の評価額を下げる効果があります。不動産貸付用の土地の200㎡まで50％減額できる制度「小規模宅地等の特例」を利用することも可能。

固定資産税：住戸一戸当たり200㎡までの部分に「小規模住宅用地の減額の特例」が適用されて、固定資産税と都市計画税が減額される制度があります。

所得税：住宅ローンや固定資産税など、マンション経営にかかる諸経費を費用として計上して、所得税を軽減することができます。

さらに

「土地活用」とひとくちに言っても、土地や建物を貸す方法をはじめ、その方法はさまざま。土地活用で失敗しないためには、所有している土地の条件や目的に応じたパートナーに依頼することが大切です。

そこで当サイトでは、土地活用に対応している大阪の企業をニーズ別に紹介しています。各ニーズの実績が豊富な会社を取り上げているので、大阪で土地活用を検討している方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

大阪にある土地活用の
おすすめパートナーの3選を見る

大阪の土地活用・賃貸マンションにおける特徴

大阪の賃貸マンション経営に影響を与える「大阪独自の事情」をご紹介します。

万博やIRの誘致を背景に土地活用が活発化

大阪・関西万博やIR（カジノを含む複合商業施設）の誘致で、大阪の土地活用は盛んになってきています。2021年2月1日～2月26日に株式会社三友システムアプレイザルがおこなった調査によると、東京圏の住宅指数が48.7に対し、大阪圏は45.4。価格は割安ですが家賃は比較的高く、収益が見込めるので、大阪市内での賃貸マンション経営は有利だと言えます。

参照元：さんゆう資料室P：三友地価予測指数（2021年3月調査）：https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/r2-14

大阪市内を中心に大規模な再開発が進行中

大阪市内では、万博やIRの誘致を背景に「大阪7大再生プロジェクト」と呼ばれる大型再開発が行われています。

うめきた2期再開発
中之島再開発
御堂筋エリア
難波エリア
大阪城公園エリア
天王寺・阿倍野エリア
臨海部エリア

大阪市内の人口増加率の高いエリア

平成27年「国勢調査・大阪市基本集計結果」によると、大阪市内で特に人口増加率の高いエリアがあります。

第1位：中央区　18.3％
第2位：浪速区　13.0％
第3位：北区　12.0％
第4位：西区　11.3％
第5位：天王寺区　8.5％

これらのエリアに不動産を持つオーナーは、長期間収益を上げられる賃貸マンション経営を検討してはいかがでしょうか。

参照元：大阪市公式HP：平成27年「国勢調査・大阪市基本集計結」https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000379310.html

大阪の土地活用・賃貸マンションにおける相場

家賃は上昇傾向

総務省統計局　「平成30年住宅・土地統計調査　借家の家賃」によると、平成30年の大阪府の非木造（鉄骨造・鉄筋コンクリート造）の建物（マンション）の平均家賃は62,105円で、前回調査の平成25年の平均家賃、61,577円より上昇。大阪エリアの人気が高まっていることがわかります。

大阪の土地活用・賃貸マンション経営のメリット・デメリット

大阪で賃貸マンションを経営するメリットとデメリットについてまとめました。

メリット

耐震性・耐火性・耐久性に優れている

マンションは、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで作られているため、耐震性・耐火性・耐久性に優れています。

単身者用のマンションは収益性が高くなりやすい

単身者向けのワンルームマンションは、狭い面積でも部屋の数を増やすことが可能。大学やターミナル付近の立地ならば、収益性が高まります。

収益性の高い短期契約も可能

あらかじめ、家具や備品を設置して、1週間単位で貸し出す「ウィークリーマンション」という業態があります。家賃に光熱費や減価償却費を上乗せし、前金で受け取るシステムなので、滞納リスクが低く収益性が高いモデルです。

デメリット

家賃を高くしなければいけない

マンションは、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで建てられるため、耐久性・防火性に優れた建物ができあがります。ただし、木造や軽量鉄骨でできるアパートよりも、建築コストがかかり、家賃をアパートよりも割高に設定しなければなりません。

空室・滞納の不安が大きい

木造や軽量鉄骨などで建築できるアパートに比べると、マンションは建築コストや管理コストがかかる傾向。銀行から融資を受けて建築するケースが多いです。空室や滞納が起きると、赤字になる金額が大きいので、ローンを組む場合は、余裕をもって資金繰りを考えておく必要があります。

一度始めると撤退しにくい

マンションは「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの建築規制が厳しく、耐震性や防火性も高い建物を建てなければなりません。

国税庁が定めたマンションの耐用年数は47年。一度マンション経営を始めてしまうと、収益性が合わなくても取り壊すのが難しく、負債が膨らむ危険性があります。
マンションを建てる土地選びは慎重に行いましょう。

大阪の土地活用・マンション建設・建築で失敗しないためのポイント

地域格差が激しいので綿密な需要調査が必要

大阪府の土地の価格の特徴は地域差が激しいこと。大阪府で地価の高い地区は、大阪市北区大深町207番外で1㎡あたり22,500,000円（令和3年7月1日の地価調査結果）。JR大阪駅付近、うめだ北ヤード再開発が行われているエリアです。100位の大阪府大阪市西区新町3-11-5 は最寄り駅が大阪メトロ西長堀駅で1㎡あたり1,030,000円（令和4年1月1日公示）。マンションを建てる前に現地の賃貸住宅需要や地価について、綿密な調査が必要です。

参照元：国土交通省公式HP：令和3年都道府県地価調査の概要【PDF】https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001423930.pdf

参照元：大阪府公式HP：令和４年地価公示価格一覧表【PDF】https://www.pref.osaka.lg.jp/attach/5113/00017855/kakakuR04.pdf