万博やIR誘致を背景に、大規模な再開発が活発に行われている大阪。ここでは、大阪でテナントビルの形で土地活用をしたいオーナーのために、大阪エリアのテナントビルの相場やリスクなどをまとめました。

大阪の土地活用・テナントビルに向いている人

テナントビル経営に向いているのはこのような人です。

• ビル建設・回転資金などに必要な数十億単位の資金を持つ人
• ビルの耐用年数の50年、60年単位で経営を続けられる人
• 資産を増やしつつ、相続対策を考えている人

さらに

「土地活用」とひとくちに言っても、土地や建物を貸す方法をはじめ、その方法はさまざま。土地活用で失敗しないためには、所有している土地の条件や目的に応じたパートナーに依頼することが大切です。

そこで当サイトでは、土地活用に対応している大阪の企業をニーズ別に紹介しています。各ニーズの実績が豊富な会社を取り上げているので、大阪で土地活用を検討している方は、ぜひ一度チェックしてみてください。

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大阪の土地活用・テナントビルにおける特徴

テナントビルによる土地活用とは

テナントビルは自分の土地に自分でビルを建て、それを貸し出すこと。「テナントビル」に似たものに「土地貸し」があります。「テナントビル」が「自社ビルを建ててテナントを募集する」のに大抵、「土地貸し」は、土地を貸すのみで、建物は土地を借りた事業者が建てます。

テナントビルの種類

一般的にテナントビルは4種に分類できます。

オフィスビル：企業の事務所がテナント。フロアごと借りる場合もあります。

飲食店ビル：カフェ・レストラン・居酒屋などの飲食店がテナント。

商業ビル：飲食店やセレクトショップ、事務所などが入居し「雑居ビル」とも呼ばれます。

メディカルビル：医療機関が複数テナントとして入っています。

大阪のテナントビル事情

大規模再開発で競合が増える

大阪市内では、万博やIR誘致を背景に、大規模な再開発が進んでいます。

うめきた2期（北区・福島区付近）
中之島エリア（北区付近）
御堂筋エリア（北区・中央区付近）
難波エリア（中央区・浪速区付近）
大阪城公園エリア（中央区付近）
天王寺・阿倍野エリア（天王寺区・阿倍野区付近）
臨海部エリア（港区・大正区・住之江区付近）

これらのエリアは、テナントビル需要が供給過多になる可能性があります。

鉄道の新設・延伸で商圏が変わる

大阪では、多くの鉄道の新設や延伸が計画されていて、鉄道でのアクセスが便利になります。

大阪メトロ中央線の延伸：大阪メトロコスモスクエア駅から大阪メトロ夢洲駅（万博・IR予定地）まで
京阪中之島線の延伸：京阪中之島駅から大阪メトロ九条駅まで
大阪モノレール延伸：大阪モノレール門真市駅から近鉄奈良線瓜生堂駅（仮称）まで
JR桜島線延伸：JR桜島駅から咲洲駅まで
JR・南海電鉄「なにわ筋線」の開業：大阪駅から関西空港駅まで直通に

阪急「なにわ筋連絡船」開業：大阪駅から阪急十三駅まで
阪急「新大阪連絡線」開業：阪急十三駅からJR新大阪駅まで

延伸先に新しい商業施設が建つことも多いので、リサーチが必要です。

大阪の土地活用・テナントビルにおける相場

コロナで家賃相場が下落・万博やIRで上昇の可能性

2021年4月1日に、総合不動産サービス大手のJLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社）が発表した調査データによると、オフィスビル需要は、コロナ感染拡大の影響を受けて空室率が上がっています。2020第2四半期から2020年第4四半期までで0.5ポイント下落。家賃も下落傾向ですが、コロナ感染拡大の終息、万博開催、「大阪スーパーシティ構想」など、家賃相場が上昇する要素があります。

参照元：JLL：大阪オフィス賃貸市場の現状と今後の見通し：https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/trends-and-insights/cities/osaka-office-market-outlook

大阪の土地活用・テナントビルのメリット・デメリット

大阪でテナントビルを経営するメリット

•  アパートやマンションより賃料を高く設定できる
• テナントの数が多く収益性が高くなりやすい
•  相続税や所得税の節税効果を期待できる
• 地域経済の情勢に応じてテナントを変え、転用できる

大阪でテナントビルを経営するデメリット

• 地価が高いのでコストがかかる
• オフィスビルの新築ラッシュで 競争相手が多い
• 建設費も管理費も高額で、資金繰りに失敗すると経営リスクが高い
• 景気に左右されやすい
•  地価の高いところに建てられるので、固定資産税が高くなる

大阪の土地活用・テナントビルで失敗しないためのポイント

テナントビル独特のリスク

ビルの法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC）が47年、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）が60年。他の土地活用とは異なり、長時間つづけなければならないテナントビル経営には独特なリスクがあります。

経営リスク

入居者が入らず予定通りのテナント料が入らず、銀行への返済額や維持費がかさむ「空室リスク」。地震や火災などの「災害リスク」などがあります。

市場リスク

地価の下落や人口の変化などが原因で、テナント料を引き下げなければいけないケースがあります。

資金調達リスク

テナントビルによる土地活用は、数億円単位のお金がかかります。そこで、金融機関への融資で資金調達しますが、返済リスク・金利変動リスクなどがあることを考えておくべきでしょう。

大阪エリアの地域特性を生かすポイント

どのエリアにテナントビルを建てるかが勝負

大阪エリアは地価に極端な差があります。大阪市の中心部や北部は地価が高く、南部や周辺部は地価が安くなる傾向。テナントビルを運営するには、ある程度人が集まる地価の高い場所に建てなければ採算が取れませんが、人気スポットには多くのビルが建ち、競争は激しくなります。ターゲットを絞った企画力も必要です。

将来の需要を見越して計画を立てる

万博開催による経済効果への期待から、大阪市内の各所で再開発が進んでいますが、万博終了後の大阪の地価はどうなるのかがわかっていません。一般的に世界規模の大会開催地における地価は、終了後に下がることが知られています。「万博開催後」のテナント需要を見極めた経営計画を立ててください。

ハザードマップを確認し、災害に備える

最近、日本で頻発する地震。海抜ゼロメートルの土地が多い大阪の独特な災害に「高潮による浸水」「淀川・大和川水域の川の氾濫」「台風による暴風雨」などがあります。火災保険・地震保険などの保険は、しっかりと契約しておくべきでしょう。

大阪の土地活用・テナントビルのパートナー選び

大阪でテナントビルを経営する時に必要なパートナーを3種類ご紹介します。

長期的な予測ができる大手デベロッパー

テナントビルを建てるのには、計画段階でしっかりした市場調査が必要になります。長期的な人口の増減や人の流れ、都市計画などが収益に影響を与えるので、リサーチ力の高い大手デベロッパーに相談するとよいでしょう。

一括借り上げができる不動産管理会社

テナントビルの管理、テナントの入居・退居の手続きや空室対策など、オーナーのお困りごとに対応できるのが不動産管理会社。テナントビルを一棟丸ごと一括借り上げして、ビルの空室状況に関わらず、一定の賃貸料を支払うことができる大手不動産管理会社もあります。

メンテナンスも可能な建設会社

テナントビルは定期的なメンテナンスが必要。耐火・耐震性・耐火性・耐久性に優れているRC構造の建物を建ててくれる

いずれも長期契約となるので、経営がしっかりした企業を選ぶことが重要です。

地域によって土地の価格が極端に違い、今後、鉄道の延伸によって商圏が激変する可能性の高い大阪で、テナントビルの運営を成功させるポイントは、ビルを建てる前の徹底したリサーチ。地域のへ人口の変動や土地周辺の環境などを綿密に調査し、現在・将来の市場の流れを予測した上で経営を始めましょう。

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